Life's Good - urbanisme

Le Stade

noreply@hautetfort.com (Laurent GRANDSIMON) — Fri, 07 Dec 2007 19:35:00 +0100

Le maire de Luz a raison. Il est déplorable de lier son image d’ancien footballeur à son ambition de construction d’un grand stade. C’est suggérer que la démarche serait au bénéfice d’une seule association, ce qui n’est pas le cas. C’est faire un procès d’intention particulièrement malvenu. D’ailleurs il y a parmi les footballeurs des gens qui ne voient pas l’utilité de ce stade. Je pense que c’est un dossier que le maire porte en toute indépendance, et avec conviction. C’est tout à son honneur. Mais ça n’en reste pas moins une très mauvaise idée. D’autant qu’il y a tellement d’autres projets, plus utiles et plus fédérateurs, à réaliser.

Trop de béton dans la neige

noreply@hautetfort.com (Laurent GRANDSIMON) — Sat, 24 Nov 2007 00:35:00 +0100

C’est le titre d’un excellent article de mars 2006, dans le Nouvel Observateur : Trop de béton dans la neige. Lecture recommandée, vous le trouverez dans son intégralité ici.

Alain Boulogne, le Maire de la commune des Gets en Haute Savoie, nous dit « L’age de l’or blanc est derrière nous. La montagne française a beaucoup rapporté mais on a changé d’époque. Beaucoup de stations n’ont pas encore compris ». Mais elles continuent de construire ! La fréquentation stagne, mais la courbe de l’immobilier, elle, continue de croître.

J’en ai parlé en terme de bulles spéculatives ici, ou de nombre de lits ici, ou encore de résidences de tourisme là.

La Maison Poque

noreply@hautetfort.com (Laurent GRANDSIMON) — Thu, 05 Jul 2007 21:05:00 +0200

L’article de Philippe Leblanc, sur le dernier Conseil Municipal de Luz Saint Sauveur, publié dans La Dépèche d’aujourd’hui nous informe que : « Les travaux de la maison Poque devraient débuter le 16 juillet. Les subventions : 1 million d’euros, vente de la mairie actuelle et gendarmeries, plus autofinancement, devront être épaulés par un prêt à court terme qui servira aussi à des acquisitions foncières »

Ce prêt relais de 3 millions d’euros, dont parle l’article, représente une opération financière onéreuse pour le fonctionnement de la ville de Luz. Si le prêt est souscrit à un taux d’intérêt de 5% (pour facilité de calcul), cet emprunt représentera une charge financière supplémentaire pour le budget de la commune, qui sera de l’ordre de 150 000 euros dés la première année ! Les payements d’intérêts dégressifs sur 3 ou 5 ans devraient s’élever à plus de 400 000 euros !

Je ne souhaite pas remettre en question l’acquisition de cette vielle demeure par la commune. Cet investissement communal dans le patrimoine architectural et culturel du pays, nous donne l’opportunité d’enrichir l’espace public du vieux Luz. Je suis, bien sûr, beaucoup plus réservé au sujet du projet de rénovation, son coût, et son orientation principalement administrative. Mais cela fera l’objet d’un autre billet.

Les bulles spéculatives

noreply@hautetfort.com (Laurent GRANDSIMON) — Sun, 18 Mar 2007 22:00:00 +0100

En Mars 2000, l’indice boursier du NASDAQ passait la barre des 5000 points, c’était la fin d’une bulle spectaculaire dont les experts disaient qu’elle ne finirait jamais, car il s’agissait d’une « nouvelle économie ». Un an plus tard, en mars 2001 l’indice avait chuté de 50% pour atteindre les 2500 points. A l’époque, j’avais écrit un billet, sur un forum de discussion économique, disant que je pensais qu’il faudrait au moins 5 ans pour retrouver le niveau de mars 2000. J’avais reçu des dizaines de mails, de prétendus experts, m’expliquant que je n’avais rien compris aux nouvelles technologies, qu’il s’agissait en fait d’une opportunité d’achat, la marché allait rebondir dans l’année.

Pour le coup, je m’étais en effet trompé, car en mars 2001 je pensais que le NASDAQ avait atteint le fond du trou et remonterait tranquillement sur cinq à dix ans. En fait, le NASDAQ a continué à descendre pendant l’année 2001, et une partie de 2002, pour atteindre 1500 points ! (-70% au finish). Et aujourd’hui, six ans plus tard, l’indice boursier est toujours 55% en dessous de son sommet de mars 2000, il est à 2300 points. En fait il n’est même pas revenu au niveau de mars 2001, époque à laquelle j’écrivais mon article..

Ces derniers mois, alors que la nouvelle bulle, immobilière celle là, arrive à son apogée outre atlantique, les « experts », sont toujours plein de conseils. En début d’année, ils expliquaient encore que les risques systémiques étaient minimes, et ils recommandaient aux petits épargnants d’investir dans les actions des compagnies de financement de prêts immobiliers. Les commentaires étaient particulièrement élogieux pour New Century Financial et pour Nova-Star Financial. Mais la semaine dernière, moins de 3 mois plus tard, l’action New Century Financial avait perdu 94% de sa valeur, et l’action Nova-Star Financial avait perdu 85% de sa valeur, les deux compagnies sont au bord de la faillite ! Appelez moi cynique, mais je pense que, quand on a beaucoup d’argent et beaucoup de pouvoir, les « experts indépendants » ne sont plus que des employés (il faut bien que quelqu’un raconte une belle histoire aux petits porteurs pour les convaincre d’acheter vos actions, qui sont sur le point de s’écrouler) . Quand la marrée se retire, ce n’est jamais le gros poisson qui se retrouve coincé sur le sable chaud .

J’en parle aujourd’hui à cause d’un article vu dans Le Figaro de ce week-end « Bourses : Ne vendez pas… Les spécialistes conseillent aux épargnants de garder leur sang-froid. ». Je ne sais pas si les marchés financiers européens vont être touchés par la crise des produits dérivatifs américains, je n’en ai pas la moindre idée . Mais je sais que, quand « l’expert » de chez Rothschild, me dit ; Ne vendez pas… en gros titre, dans le journal de monsieur Dassault…, il faut s’attendre au pire.

Quel est le rapport avec Luz ? C’est simple, il y a des «experts» dans tous les domaines, et dans le domaine du tourisme, nos «experts» recommandent à des dizaines de villages de montagne, d’encourager la construction de milliers de lits supplémentaires sous forme de résidences de tourisme, sachant fort bien que le marché est déjà complètement saturé ! On arrive à nous faire croire que créer des lits, dans toutes les stations de la chaîne, va créer de la demande ! ça me dépasse. Au même moment, d’autres « experts » vont convaincre les petits épargnants que l’acquisition d’appartements en résidence de tourisme est un investissement porteur et sans risque. On parle de prime fiscale, et de garanties de revenus locatifs, et sans la moindre visite sur place, l’appartement est vendu. La bulle de la résidence de tourisme est en marche, et à ce jeu des chaises musicales, quand la musique va s’arrêter, vous pouvez être sûr que se ne sont pas les développeurs, qui vont se retrouver sans chaise.

Pour cacher ce qui semble évident à de nombreux professionnels, nos « experts » du tourisme ont inventé un nouveau concept. Il ne faut surtout pas dire que l’offre d’hébergement touristique est déjà trop importante par rapport à la demande, alors on parle aujourd’hui du problème des « lits froids », et de leur nombre grandissant, autant dans les Alpes que dans les Pyrénées ? (ça sera le sujet d’un prochain billet).

Pour ce qui est des petits hébergeurs locaux, on nous dit qu’ils n’ont pas à craindre le dumping pratiqué par ces nouvelles structures, car les groupes, qui commercialisent les lits, démarchent une clientèle différente et apportent leurs propres clients. Comme si tous ces gens qui remplissent les résidences de tourisme n’étaient jamais allé au ski avant ! C’est vraiment nous prendre pour des demeurés, et ça en serait presque risible, si ça n’avait pas un grave impact sur l’équilibre économique et social de petites communes de montagne, comme Luz.

Laurent Grandsimon

La question du nombre de lits..

noreply@hautetfort.com (Laurent GRANDSIMON) — Fri, 12 Jan 2007 21:15:09 +0100

Est ce que le développement durable de notre vallée passe obligatoirement par de l’immobilier de masse ?

De nombreux consultants viennent régulièrement nous expliquer que notre station de ski ne peut survivre qu’avec la construction de 3 000 à 4 000 lits supplémentaires ! Pourtant, l’INSEE nous dit que le marché du ski, en France, c’est stabilisé depuis une dizaine d’années et ne connaît plus la forte croissance des années 70 - 95..

Nous devons remercier les « anciens » qui ont investi dans de bonnes infrastructures au bon moment. Mais nous devons aussi nous demander si l’on est pas en train de d’essayer de résoudre les problèmes d’aujourd’hui avec des solutions des années 70 ?

Si le nombre total de skieurs n’augmente que marginalement, et si tous les villages dans toutes les vallées continuent de construire de l’hébergement !? Est ce que ce sont ceux qui auront le plus de barres d’immeubles qui s’en sortiront le mieux ! Je n’en suis pas convaincu.

Résidences de Tourisme

noreply@hautetfort.com (Laurent GRANDSIMON) — Mon, 18 Dec 2006 10:45:00 +0100

Réflexion sur le contrôle des développements immobiliers en vallée de Luz « les résidences de tourisme »

Notre vallée est tellement belle, et la demande de logements « permanents ou secondaires » est tellement forte, que, tant qu’il y aura des terrains constructibles, il y aura des projets immobiliers.

N’en déplaise aux écologistes purs et durs, il n’est pas question, ici, de considérer l’interdiction de tout développement. Mais il faut absolument réfléchir à la façon dont nos villages peuvent reconquérir la position dominante dans le rapport de force entre une municipalité et un développeur ? Car les « nouveaux » développements immobiliers de forte densité, sont accompagnés de gadgets fiscaux qui attirent toutes sortes de promoteurs et toutes sortes d’acheteurs. Les clients achètent, un produit financier, et les vendeurs montent une opération spéculative dans laquelle le bâtiment n’est qu’un support secondaire. La mode de ces résidences de tourisme, mal construites, met aujourd’hui en danger l’équilibre visuel et environnemental des nombreuses petites bourgades de montagne. Ces développement importants demandent donc une attention toute particulière de la part des communes sollicitées. Voilà pourquoi je propose d’établir un Cahier des Charges Communal pour tout développement immobilier de plus de trois logements. Il ne serait plus question pour un conseil municipal de signer un permis de construire juste parce que la DDE a donné un avis favorable. Le permis de construire ne serait accordé que si toutes les conditions du Cahier des Charges Communal étaient remplies.

· Références écrites venant d’une ou plusieurs communes sur lesquelles les promoteurs auraient travaillé par avant.

· Références visuelles (photos, pas croquis) de résidences déjà construites.

· Présentation, du projet par les principaux porteurs, au conseil municipal réuni en cession extraordinaire¨.

· Proposition de trois projets architecturaux différents (venant, pourquoi pas, d’un concours d’architectes).

· Pour les projets les plus gros il faut exiger une étude d’impact environnemental détaillée et chiffrée. (à la charge du promoteur).

· Une réunion de travail mensuelle avec un des membres du conseil pendant toute la durée du projet.

· Etc..

Ce nouveau Cahier des Charges Communal, à développer avec l’aide de professionnels du développement urbain, servirait de « garde fou » et donnerait a une commune plus de contrôle dans les gros dossiers immobiliers, l’autorisant ainsi à prendre toutes ses responsabilités.

Laurent Grandsimon