Le bulle immobilière japonaise

En 2002 j’ai beaucoup travaillé au Japon, et les cadres japonais que je rencontrais me parlaient souvent des prix de l’immobilier à Tokyo.  Dans les années 80, période de boum «sans fin », le prix de l’immobilier japonais avait flambé. Les analystes locaux et internationaux disaient que ça allait durer, que cette fois c’était différent, qu’il s’agissait d’un problème d’espace etc.. etc.. La bulle change, mais les discours restent identiques.

Au début des années 90, le prix du mètre carré à Tokyo a chuté de 70%. De nombreuses familles japonaises sont retrouvées propriétaires d’appartements dont la valeur était bien en dessous du capital restant du sur leurs emprunts. Les grandes banques ont été maintenues en vie artificiellement par les gouvernements successifs et la bourse japonaise s’est écroulée.

Le Nikkei, l’indice de la bourse de Tokyo est passé de 38 915 points le 29 décembre 1989, à 7 8000 points quand j’étais à Tokyo en 2002 ! (une baisse de 80% sur douze ans).  Le Nikkei est remonté jusqu’à 18 000 poins ses dernières années, mais n’étant pas immunisé contre la crise actuelle le Nikkei est aujourd’hui à 7 924 points, toujours 80% en dessous de son seuil d’il y a 20 ans ! (voir graphe si dessous)  Les prix de l’immobiliers sont, eux aussi, toujours bien en dessous des prix d’il y a vingt ans. Les japonais qui ont acheté leur appartement pour 300,000 € en 1989 ne peuvent toujours pas le vendre à ce prix 20 ans plus tard ! J’ai peur que le marché de l’immobilier espagnol de 2007-08 soit identique à celui du Japon en 1997-98.

 

Comme pour le Japon dans les années 90, les économies des pays occidentaux sont aujourd’hui entrées en récession déflationniste (sauf pour les prix à la consommation). Alors que Nicolas Sarkozy propose aujourd'hui un plan de relance de l'économie de l'ordre de 26 milliards d'euros, les banques centrales et les gouvernements (y compris le gouvernement français) se ruent à la rescousse des institutions financières à hauteur de centaines de milliards d'euros!.  Cette augmentation exceptionnelle, par son envergure et par sa rapidité, de la masse monétaire, sera t’elle suffisante pour éviter le scénario japonais face à la dévaluation massive de la plupart des actifs des acteurs économiques ? Cette augmentation  des dépenses publiques aura t’elle un véritable impact positif sur l’économie ?  Pour l’instant elle a le mérite d’éviter la faillite à nombreuses institutions financières en améliorant la structure de leurs bilans, mais il n’est pas certain que cela sauve de nombreux emplois ailleurs que dans la finance ? En outre, comment être sûr que cette débauche de liquidités ne sera pas, à terme, hyper-inflationniste ? (en particulier pour les prix à la consommation).

Indépendamment de l’évolution de cette crise, il faut nous préparer à une baisse importante de notre pouvoir d’achat à moyen terme. Si cette détérioration généralisée, du niveau de vie, ne se fait pas de façon graduelle et autant que possible équitable, nous devons aussi nous préparer à une crise sociale d’une ampleur exceptionnelle.